A un anno dalla sua introduzione, il Decreto Salva Casa (Legge n. 105/2024, convertito dal DL 69/2024) continua a essere uno dei temi più discussi tra progettisti, imprese, uffici tecnici comunali e operatori della filiera. L’obiettivo del provvedimento – semplificare la regolarizzazione edilizia e ridurre le difformità non sostanziali – si scontra infatti con un quadro applicativo ancora disomogeneo, che coinvolge norme nazionali, autonomie locali e criteri interpretativi diversi.
La conseguenza? Un tema che, per chi lavora nell’edilizia, resta centrale: capire quali strumenti siano oggi realmente operativi, quali opportunità si aprono e quali criticità permangono.
Stato legittimo: una semplificazione potenziale, ma non sempre utilizzabile
Il Decreto introduce una novità di forte impatto: per attestare lo stato legittimo di un immobile non è più necessario ricostruire l’intera “catena dei titoli”, ma è sufficiente fare riferimento all’ultimo titolo valido rilasciato o assentito. In teoria si tratta di una semplificazione importante, soprattutto per immobili con documentazione incompleta o archivi comunali non aggiornati. In pratica, però, la sua applicazione richiede condizioni molto precise.
Opportunità:
- riduzione dei tempi nelle compravendite e nelle verifiche preliminari;
- possibile sblocco di patrimoni immobiliari difficili da sanare;
- maggiore linearità nel lavoro dei tecnici.
Punti critici:
- SCIA, DIA e varianti minori non sempre sono state oggetto di controlli comunali: in questi casi, l’ultimo titolo non basta;
- la semplificazione è pienamente utilizzabile solo quando il titolo finale è stato verificato in sede istruttoria.
Impatto per i professionisti:
Nella maggioranza dei casi continuerà a essere necessaria la ricostruzione storica, almeno fino a una maggiore uniformità amministrativa.
Tolleranze costruttive: ampliamenti mirati ma norme regionali da monitorare
Il Decreto amplia le tolleranze geometriche e dimensionali, in alcuni casi fino al 6%, e consente maggiore flessibilità anche rispetto ai requisiti igienico-sanitari. Questo rende più semplice regolarizzare piccole difformità spesso emerse in fase catastale o durante lavori interni.
Vantaggi concreti:
- sanabilità più rapida di minime variazioni prospettiche o distributive;
- maggiore utilizzabilità di ambienti con altezze interne ridotte;
- possibilità di valorizzare spazi marginali, soprattutto nei piccoli appartamenti.
Punti di attenzione:
- le Regioni possono adottare criteri più restrittivi (come accaduto in Emilia-Romagna, che ha definito parametri tecnici molto più stringenti);
- i Comuni possono applicare la norma in modo non uniforme, incidendo sulle tempistiche di approvazione.
Per progettisti e imprese:
- sarà essenziale verificare caso per caso le disposizioni regionali e i regolamenti edilizi locali.
Recupero dei sottotetti: nuove possibilità senza modificare distanze e volumi
Il Decreto introduce una deroga importante: il recupero abitativo dei sottotetti può avvenire anche senza rispettare le distanze minime tra edifici, purché non si alterino volume e sagoma.
Vantaggi:
- interventi più semplici nei centri storici o nelle aree consolidate;
- incremento del valore del patrimonio esistente;
- minore necessità di sopraelevazioni o ampliamenti.
Rimane però necessario rispettare:
- standard urbanistici;
- requisiti igienici;
- eventuali vincoli paesaggistici o regolativi specifici.
Un’applicazione ancora frammentata: la vera sfida nei prossimi mesi
La riforma si muove tra esigenze opposte: semplificazione da un lato, tutela degli standard urbanistici e sanitari dall’altro. Per questo, le interpretazioni degli uffici tecnici non sempre coincidono.
Il risultato?
- iter che cambiano da Comune a Comune;
- diverse letture delle stesse definizioni;
- necessità di approfondire ogni volta eventuali chiarimenti regionali.
Per la filiera edilizia, ciò significa che la semplificazione sarà pienamente efficace solo con linee guida nazionali più omogenee e aggiornamenti coordinati tra Regioni.
Cosa aspettarsi: verso una semplificazione “sostenibile”
Il Decreto Salva Casa ha aperto un percorso che va nella direzione di una maggiore semplicità nelle procedure edilizie. Molti strumenti introdotti sono utili e, se applicati correttamente, possono accelerare pratiche, favorire regolarizzazioni e ridurre il contenzioso. Ma perché la riforma produca benefici diffusi, serviranno:
- uniformità interpretativa;
- chiarezza procedurale;
- un collegamento più solido tra norme statali, vincoli e regolamenti locali.
BigMat continuerà a monitorare l’evoluzione normativa, mettendo a disposizione dei professionisti della costruzione informazioni aggiornate, strumenti e supporto tecnico per affrontare con competenza le novità del settore.